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    房屋拆遷補償安置合同應注意哪些問題
    更新時間2020-04-08   點擊:

      簽訂房屋拆遷補償安置合同要注意哪些問題?在實踐中,很多人在簽訂房屋拆遷補償安置合同時,都會導致相關糾紛。那么,簽訂房屋拆遷補償安置合同要注意什么?怎么才能避免產生拆遷安置的合同糾紛?下面房產律師為大家詳細介紹。

      房屋拆遷補償安置合同應注意的問題

      一.注意房屋拆遷的必經程序:

      房屋拆遷是國家建設、城市改造、房地產開發等,經政府有關主管部門批準,由建設單位對建設用地上的房屋及其附屬物進行拆除,對房屋的所有者或使用者進行遷移安置并給予一定補償的行為。

      根據《城市房屋拆遷管理條例》的有關規定,必須遵照以下程序進行。

      1、提出拆遷申請,領取拆遷許可證。

      需要拆遷的單位,應當將建設項目批準文件、建設用地規劃許可證,國有土地使用權批準文件、拆遷方案、拆遷補償安置資金落實證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請。經審核后發放房屋拆遷許可證。必須向被拆遷人出示房屋拆遷許可證。

      2、發布拆遷公告。拆遷單位領取拆遷許可證后,應及時向拆遷范圍內的被拆遷人宣告拆遷決定、發布拆遷公告。公告內容有拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。

      3、簽訂拆遷補償安置合同。在拆遷公告規定的拆遷期限內,拆遷人應當與被拆遷人在自愿有償的基礎上就拆遷安置有關事宜進行平等協商,簽訂合同。

      4、房屋拆遷的實施。被拆遷人應在公告規定的時限內自行搬遷,拒不搬遷的,拆遷人可以申請強制搬遷。強制搬遷后,拆遷人應向被拆遷人出具搬遷驗收單,然后組織對房屋拆除。

      二.注意拆遷補償安置合同條款的主要內容

      1、拆遷當事人及基本情況。當事人包括:①拆遷人:是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人:是被拆遷房屋的所有人,即對被拆遷房屋擁有所有權的自然人或法人。③房屋承租人:是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人,在租賃關系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下,拆遷人應與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協議,并對房屋承租人進行安置。

      2、拆除房屋的有關情況。包括座落地點、結構、樓層、面積、質量、間數以及附屬設施等。

      3、補償方式、補償金額和補償時間。補償方式分為貨幣補償和房屋產權調換。貨幣補償,應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以市場評估價格確定。產權調換,應按被拆遷房屋和調換房屋各自的房地產市場評估價格計算,結清產權調換的差價。

      注意以下兩種情況,不得選擇補償方式:①拆遷非公益性房屋的附屬物,不作產權調換,只給予貨幣補償;②拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協議且被拆遷人不能對承租人進行安置的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換,產權調換后的房屋由原房屋承租人繼續承租。補償時間,一般應在拆遷前一次性補償。

      4、房屋估價。不管選擇哪一種補償方式,都要對所拆遷和所調換的房屋進行市場價格評估。房屋評估機構的選擇,應由拆遷人和被拆遷人共同選定,如未達成一致意見,則由雙方各提出一至兩家評估機構,抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。產權調換如雙方就價格協商一致,也可以不進行評估。

      5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的,在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關系且不能對承租人進行安置的情況下,拆遷人應當對承租人進行安置,可以支付臨時安置補助費,也可以提供周轉房。

      6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業補償費的支付。拆遷應當對被拆遷人或者房屋承租人支付補助費,在過渡期限內,被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置補助費。因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的,拆遷人應當給予適當的停業補償費。

      7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限。過渡期限是指在實行產權調換補償形式下,拆遷提供適宜入住的調換房屋的時間界限,是來約束拆遷人的。

      8、違約責任。拆遷人的違約責任,主要有不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產權調換房屋的責任。承擔責任的方式是支付一定數量的違約金。被拆遷人的違約責任,主要是不搬遷和騰退周轉房的責任。承擔責任的方式是被強制搬遷。

      三、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴

      1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當在收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服,可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴?!冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第16條的規定。

     ?、傧炔煤笤V。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經程序。拆遷當事人發生糾紛,應先由房屋拆遷行政主管部門裁決,對行政裁決不服的才能請求司法救濟。

     ?、诓脹Q的結果是強制執行的依據。在裁決規定的期限內被拆遷人無正當理由拒絕搬遷的,無論是否提起訴訟,縣級以上人民政府可責令強制拆遷,或由房屋管理部門申請人民法院強制拆遷。

     ?、鄄脹Q的強制執行力不排除當事人的訴權。當事人對于房屋拆遷補償安置的行政裁決不服的,可以向人民法院提起訴訟,有的按民事,有的按行政案件受理。

      2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力

      《城市房屋拆遷管理條例》第17條規定,被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的期限內未搬遷,由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷,或申請人民法院強制拆遷。

      先行拆遷必須符合下列條件:

     ?、佼斒氯酥g的權利義務關系明確,不先行拆遷將嚴重影響拆遷人的生產經營的。

     ?、诒徊疬w人或房屋承租人有搬遷或過渡的條件,提出申請的拆遷人已給予被拆遷人貨幣補償或提供安置房或過渡期周轉房,被拆遷人有房不搬,有屋可住的。

     ?、凵暾埲吮仨毺峁??!睹袷略V訟法》第98條規定拆遷人在提出先予執行申請時,必須提供擔保。申請人沒有提供或拒絕提供擔保的,人民法院應駁回申請。擔保的方式可以是房屋也可以是資金,必須提供與申請被強制拆除的房屋價值相當的擔保。

      四.注意拆遷安置中的特殊情況的解決方法

      1、產權不明確的房屋拆遷補償問題

      產權不明確的房屋是房屋的產權歸屬有爭議或不能確定產權所有人的房屋。對產權不明確且在動遷期限內無法裁判確定的房屋如何進行拆遷補償?《城市房屋拆遷管理條例》第29條規定由拆遷人提出補償安置方案,經房屋拆遷管理部門審核同意后就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全,然后進行強制拆遷。

      2、出租房屋的拆遷補償安置問題

      為了保護承租人的合法權益,《城市房屋拆遷管理條例》第27條規定,拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。對解除租賃關系沒有達成協議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。產權調換的房屋由原承租人承租,但雙方應重新訂立房屋租賃合同。

      3、共有房屋的拆遷補償安置問題

      全體共有人要求對共有房屋實行產權調換的,應予準許,產權調換的房屋和被拆遷房屋的差價,應由全體共有人承擔。對不可分割的共有房屋,部分共有人要求產權調換,部分共有人要求貨幣補償的,應給予貨幣補償。

      4、設有抵押權的房屋拆遷補償問題

      《擔保法》第58條規定,抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產。最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋第80條規定,在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。在實行產權調換補償時,由于調換房屋是特定物,抵押權可以延伸,抵押權人與抵押人不需要就調換的房屋再簽訂抵押合同,也不需再辦理登記,可以優先受償。實行貨幣補償的因貨幣是種類物,抵押權人應申請法院采取適當保全措施。

      5、在產權調換中對被拆遷人的特別保護措施

      最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規定:拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

      6、臨時建筑和違章建筑的拆遷補償問題

      臨時建筑是由規劃部門批準建設短期內臨時使用的建筑,但不發產權證。臨時建筑有嚴格的使用年限,拆除超過使用年限的臨時建筑不予補償;未超過批準使用年限的,應給予適當補償。補償的標準可以參照該建筑剩余年限的租金計算。拆除違章建筑一律不予補償。

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