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    房屋買賣能否“破”租賃?
    更新時間2019-08-22   點擊:

           房屋在出售前已經租給他人,房屋新的買受人能否憑借其對房屋所享有的所有權要求房屋承租人限期搬離房屋?

      原告邵某起訴稱,2015年3月,其與被告張某簽訂了房屋租賃合同一份,承租張某房屋一套用于居住,租賃期限為三年。2016年12月,被告張某將該租賃房屋出賣與被告海某,海某在與張某辦理完過戶手續后要求承租人邵某在半個月內搬離該房屋。故原告訴至法院要求確認房屋租賃合同繼續有效。

      被告張某辯稱,與原告邵某簽訂房屋租賃合同是事實,租賃期限至2018年3月屆滿。2016年12月因急需用錢,就將該房屋出售于被告海某,并已辦理完過戶手續?,F該房屋與我沒有任何關系,應該由原告與被告海某之間去協商。

      被告海某辯稱,我于2016年11月通過朋友介紹認識被告張某,因聽說被告張某急于出手房屋,而自己也正需要購買一套房屋用于居住,便于2016年12月與被告張某簽訂了房屋買賣合同,并已經辦理了房屋過戶手續,當時并不知道原告已經租賃了該房屋?,F在我是房屋的所有權人,原告邵某是跟被告張某簽訂的房屋租賃合同,與我無關。我有權要求原告辦理我的房屋。

       本案爭議焦點就在于對尚在租賃期限內的房屋所有權轉移的情形下,房屋新的所有權人能否要求承租人限期搬離房屋,即房屋買賣能否“破除”成立在先租賃合同。

      法官釋法:依據《中華人民共和國合同法》第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定:私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。在本案中,原告邵某和被告張某簽訂租賃合同在先,而被告張某與海某簽訂房屋買賣合同在后,屬于法律規定的租賃物在租賃期間發生所有權變動的情形,依法之前的房屋租賃合同應當繼續有效,新的房主,即本案被告海某不能憑借自己取得的房屋所有權而要求原告邵某限期搬離該房屋,而只能等到租賃合同期滿再要求原告辦理。而被告海某因此而導致的損失則可以找房屋出賣人張某索賠。


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